Må jeg sende inn byggesøknad?

Definisjon

En bruksendring er endring av bruk fra det som er tillatt til en annen. Dette kan kreve søknad og tillatelse. 

Eksempel på søknadspliktig bruksendring: 

• Endring av bod til soverom
• Endring fra fritidsbolig (hytte) til bolig (helårsbolig)
• Endre bruk av bolig til næringsvirksomhet

Ikke søknadspliktig

Det avgjørende for søknadsplikten er hvilken bruk bygget/rommet er godkjent for, og i hvilken grad ny bruk vil endre på disse forutsetningene. 

Du kan sette opp en lettvegg som deler av et rom til varig opphold uten å måtte søke.

For eksempel: 

• Du setter opp en lettvegg som deler et soverom i to. 
• Du setter opp en lettvegg som deler stue opp i to. 

Søknadspliktig bruksendring - søke selv

Du må sende byggesøknad, men kan søke på egenhånd hvis: 

Du endrer bruken av et rom fra tilleggsdel (for eksempel bod, garasje eller teknisk rom) til hoveddel (for eksempel kjøkken, stue, soverom eller bad) innenfor samme branncelle. (For eksempel fra bod til soverom). . 

Søknadspliktig bruksendring - krav om fagfolk

Du må sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk hvis: 

• Du skal etablere en ny leilighet eller sekundærleilighet (ny boenhet, for eksempel til utleie)
• Du skal bruke huset eller deler av det til et annet formål enn det du gjør i dag (for eksempel fra bolig til forretning eller fra kontor til bolig)
• Du må gjøre inngrep i bærevegger eller pigge opp et bærende gulv
• Du ønsker å få godkjent en eksisterende utleiedel som en selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven
• Du ønsker å endre en fritidsbolig (hytte) til bolig (helårsbolig)

Viktig å huske når du skal endre bruken av et rom 

Hvis du vil endre bruken av et rom i boligen din, , spesielt krav til rømningsvei og krav om dagslys.

Mindre tilbygg kan settes opp uten at det er nødvendig med søknad og tillatelse. Et tilbygg er et bygg som settes opp ved siden av eksisterende bygg, og som er understøttet og har eget bæresystem. Unntaket omfatter ikke andre utvidelser som påbygg (utvidelser som ikke har eget bæresystem, men blir bygd på tak eller hengende på en vegg) eller underbygging (kjeller). Tilbygget må plasseres etter plan- og bygningslovens regler om avstand. Dette innebærer at avstanden til nabogrensen må være minst 4 meter, dersom det ikke står noe annet i reguleringsplanen.

Du slipper å søke om å sette opp tilbygg så lenge tilbygget

• ikke kommer i konflikt med plankart eller planbestemmelser
• maksimalt har et bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på 15 kvadratmeter
• maksimalt knytter seg til to etasjer eller plan på den eksisterende bygningen
• er understøttet

Når tiltaket er oppført skal tiltakshaver informere kommunen om tiltaket og plasseringen når det er ferdigstilt, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata.

Definisjon: Frittliggende bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse (garasje/uthus) på inntil 50 kvadrat samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA).

Maks høyde til møne kan være inntil 4 meter, og gesimshøyde 3 meter målt fra ferdig planert gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Bygningen kan bare oppføres i én etasje, og kan ikke underbygges med kjeller. Bygningen kan stå inntil 1 meter fra nabogrensen og annen bygning på eiendommen. Den kan ikke plasseres over ledninger i grunnen.

Når tiltaket er oppført skal tiltakshaver informere kommunen om tiltaket og plasseringen når det er ferdigstilt, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata.

Fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse er unntatt søknadsplikt, med mindre annet følger av f. eks reguleringsbestemmelser. Om bygningens karakter endres, må dette vurderes konkret. Direktoratet for Byggkvalitet skriver i sin veileder til SAK § 4-1: «Alminnelig forståelse av hva som menes med ”bygningens karakter” er ofte knyttet til stilarter. Bygninger som i seg selv ikke representerer en egenverdi bør kunne gjennomgå mindre fasadeendringer uten at bygningens karakter anses å være endret.

Derimot vil mindre endringer på bygninger tilknyttet en bestemt tidsepoke/stilart fort ha vesentlig betydning for bygningenes eksteriørkarakter. Like tiltak, for eksempel innsetting av vinduer, kan være søknadspliktig eller unntatt søknadsplikt avhengig av hvilken type bygning som berøres av tiltaket.

Definisjoner

• Platting (utegulv) er opparbeidet del av utearealer som ligger direkte på bakken eller lavt over terreng. Utegulv kan være av for eksempel stein, tre eller betong.
• Terrasse er planert avsats for uteopphold med direkte atkomst fra både terreng og huset, og ikke overbygd. Kan være av ulikt materiale. Takterrasse: uteoppholdsareal på et flatt tak.
• Veranda er et ytre oppholdsrom innebygget eller som tilbygg i en bygning med en eller flere yttervegger fjernet, eller erstattet av glassvegger (glassveranda).
• Balkong er oppholdsplass på husfasaden, utkraget fra vegg, opphengt eller understøttet, omgitt av rekkverk.
• Altan er en uteplass som er løftet i høyden, vanligvis over første etasje. En altan er understøttet av søyler, garasje, boligrom eller et inngangsparti. Altaner har ikke tak. 

Krever ikke søknad

• Platting, terrasse eller utegulv med høyde under 0,5 meter i områder med arealformål byggeområde. Her gjelder ingen avstandsbestemmelser.
• Terrasser som har en høyde på inntil 1 meter fra eksisterende terreng, er forbundet med en bygning, og ikke stikker lenger ut fra bygningens fasadeliv enn 4 meter. Slike terrasser kan ha et tilhørende rekkverk på inntil 1,2 meter, men kan ikke være overbygde. Avstanden til nabogrensen skal være minst 1 meter.

Husk at du selv har ansvar for å sjekke at det du skal bygge ikke kommer i strid med plan- og bygningsloven, gjeldende planer eller annet regelverk. Dette kan også påvirke om du må søke eller ikke.

Krever søknad

Følgende krever søknad og du kan søke selv:

• Platting, terrasse eller utegulv med høyde over 1 meter.
• Avstandsregler gjelder og tiltaket kan ikke plasseres utenfor byggegrense.
• Tiltaket har samlet bruksareal eller bebygd areal på inntil 50 kvadratmeter. Tiltaket må være i samsvar med plan – og bygningsloven, herunder krav til høyde og avstand til nabogrense
• Tiltaket må være i samsvar med gjeldende plangrunnlag, herunder blant annet bestemmelser om grad av utnytting, byggegrenser, tillatt størrelse på terrasse og arealformål.
• Tiltaket må tilfredsstille kravene til estetikk.
• Tiltaket må nabovarsles.

Krever søknad sendt inn av fagfolk

Platting, terrasse eller utegulv med høyde over 0,5 meter og samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) over 50 kvadratmeter må søkes med hjelp av fagfolk.

Mindre oppfylling og planering: Sørg først for at de geotekniske forholdene er avklart.

Tiltaket må uansett ikke føre til mer enn 3 meter avvik fra det opprinnelige terrengnivået i spredtbygd strøk. Eller 1,5 meter avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk. På eiendom for rekke- eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse, må avviket ikke være mer enn 0,5 meter fra det opprinnelige terrengnivået. Avstanden fra fyllingsfoten til nabogrensen må være minst 1 meter. Endringer i terrenget må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg.

Det er kun mindre fyllings- og planeringsarbeider som er omfattet av unntaksbestemmelsen. Arbeider som har et omfang i areal som gjør at de ikke kan betegnes som mindre, vil ikke være omfattet, selv om de fastsatte grensene for avvik i forhold til opprinnelig terrengnivå ikke er overskredet.

Definisjon: Forstøtningsmur som er inntil 1 meter høy når den plasseres minst 1 meter fra nabogrensen, og 1,5 m høy når den plasseres minst 4 meter fra nabogrensen.

Muren må ikke hindre sikt i frisiktsone mot vei.

Levegg med høyde inntil 1,8 meter og lengde inntil 10 meter kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense. Ved høyde opp til 1,8 meter og lengde inntil 5 meter, kan leveggen plasseres inntil nabogrensen.

Eventuelle gjerder mot vei må først avklares med den som eier veien.

Mindre innhegning mot vei med inntil 1,5 meter i høyde, forutsatt at frisiktsoner mot vei ikke hindres:
Med «mindre innhegning» menes åpne, enkle og lette konstruksjoner, som flettverksgjerde og andre gjerder som ikke er tette. Tette, tyngre gjerder, f.eks. skjermvegg eller der innhegning også er støyskjerm, vil være konstruksjoner som krever søknad og tillatelse. Vær oppmerksom på at planbestemmelser kan ha regler om innhegning som går foran reglene i byggesaksforskriften § 4-1.

Gjerde mot nabo er i utgangspunktet ikke søknadspliktig, og kan derfor settes opp uten å søke kommunen om tillatelse. Gjerde mellom naboer reguleres av lov om grannegjerde (grannegjerdelova).

Naust er et hus for oppbevaring og vedlikehold av båter, fiskeredskaper og utstyr for vannrelatert aktivitet. Oppføring av naust er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.

Du kan søke på egenhånd dersom

• bebygd areal (BYA) og bruksareal (BRA) er under 70 kvadratmeter

Du må søke med hjelp av fagfolk dersom

• bygningen er over 70 kvadratmeter

Lokal drenering som ikke er tilknyttet overvanns- og avløpsnett, samt reparasjoner på vann- og avløpsanlegg ved rør- og ledningsbrudd er unntatt søknadsplikt.

Graving for nye kabler for elektrisitet, telesignaler, TV o.l., samt utskifting av slike kabler er unntatt søknadsplikt, så lenge det dreier seg om «mindre» arbeider. Graving av lengre kabelstrekninger, samt mer omfattende graving på kortere strekninger kan være søknadspliktig.

Parabolantenne kan ha diameter inntil 1,2 meter. Panelantenne plassert på vegg skal ikke overstige 2 meter.

Det er gjort unntak fra søknadsplikten for antennesystemer med høyde inntil 5 meter. Unntaket for antennesystemer gjelder både frittstående antenner og antenner som er montert på byggverk. Unntaket gjelder kun ett antennesystem per fasade eller sted.

Unntak fra søknadsplikten forutsetter at oppføringen av antennesystemet ikke er i strid med gjeldende plan. Men infrastrukturen til et kommunikasjonsnett vil normalt ligge innenfor formålet i plan som bolig, næring mv, med mindre det foreligger særlige hensyn i planen som bevaringsverdi, særskilte krav om estetikk eller lignende.

Intern vei på tomt og biloppstillingsplass for tomtens bruk som ikke krever vesentlig terrenginngrep er unntatt søknadsplikt. Avstanden til nabogrensen må være minst 1 meter.

Med «intern vei» menes adkomstvei eller vei mellom forskjellige byggverk på eiendommen. For landbrukseiendommer er oppstillingsplasser for landbruksmaskiner til bruk på eiendommen også unntatt.

Du må alltid melde fra

Uavhengig av om du må sende byggesøknad eller ikke, må du alltid melde fra, hvis du installerer eller fjerner et ildsted. Det gjør du også for at brannvesenet skal få operert raskere og tryggere dersom en brann oppstår.

Melding om nytt eller fjerning av ildsted (Fosen Brann- og redningstjeneste)

Du trenger ikke sende byggesøknad hvis du skal installere, endre, rive eller reparere ildsted i et nytt tilbygg inn til 50 kvadratmeter. 

Du må sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk hvis du skal bygge, rive, endre eller rehabilitere en skorstein i eksisterende bolig.

Det kreves ikke søknad for å

• sette opp, flytte eller rive en ikke-bærende vegg innenfor en og samme branncelle
• skifte ut eller installere nytt utstyr på eksisterende våtrom
• montere ny kjøkkenventilator som ikke skal kobles til ventilasjonsanlegget
• montere ny vask i eksisterende bolig som allerede har sanitæropplegg

Dette gjelder kun for installering, endring og reparasjon av enkle installasjoner. Tiltaket må ikke berøre bærende konstruksjoner, og ikke bryte branncellen.

Det kreves søknad

• dersom du skal gjøre andre små endringer innendørs enn nevnt i listen over. 

Det kreves søknad med hjelp fra fagfolk

• dersom du skal gjøre endringer i bærende konstruksjoner og/eller bryter brannceller.

Her kan du lese mer om bruksendring

Definisjon

Med hybel menes rom i eksisterende bolig som benyttes til utleie, og hvor man deler kjøkken, bad og WC enten med andre hybler eller primærboligen. Hybelen er en del av boligen og inngår i samme branncelle. Hybelen er ikke en selvstendig boenhet.

Når må du søke om tillatelse 

Du kan leie ut inntil til to hybelrom i en eksisterende boenhet (det skilles ikke på om boenhetene er godkjent som eneboliger, eller to-, tre- eller firemannsboliger) uten å sende inn søknad. 

Ved etablering av mer enn to hybler må det sende inn søknad. Det må altså sendes inn en søknad dersom du leier ut tre eller flere rom i en bolig og ikke bor i boligen selv. Dersom du leier ut hele boligen til én familie, kreves ikke søknad. 

Krav som må oppfylles

Søknad om bruksendring (fra eksempelvis en enebolig) til hybelkollektiv/bolig med hybler skal foretas av et ansvarlig foretak. I tillegg til krav om ansvarlig foretak må eiendommen og tiltaket passe inn i omgivelsene.

Samtidig må tiltaket oppfylle følgende krav

• Parkeringsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel er utgangspunktet for beregningen av min-/maksimum antall biloppstillingsplasser for primærboligen. I tillegg vil det ved etablering av hybler utløse krav om 0,5 biloppstillingsplasser for bil og minst 1 sykkeloppstillingsplass per hybel.
• Kravet til uteoppholdsareal for primærboligen må løses i henhold til bestemmelser og retningslinjer. Videre er det krav om minst 50 kvadratmeter uteoppholdsareal per hybel.
• Kommunen må vurdere søknaden opp mot andre relevante forhold. Dette er ikke en uttømmende liste.